Como excepción y por su interés reproducimos un artículo publicado por nuestro compañero Carlos Hernández Quero originariamente en Vozpopuli
El Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, en colaboración con el CSIC, publicó la pasada semana dos informes sobre la situación de la vivienda en España y andan los sospechosos habituales dando saltos, creyendo haber encontrado el grial. A saber: que la crisis de vivienda se debe a la concentración de la propiedad. Que esta es su causa primera, cuando, en verdad, la acumulación inmobiliaria en cada vez menos manos es el resultado último de dos décadas en las que se ha erosionado como nunca la riqueza de jóvenes, capas populares y clases medias.
Un análisis técnico permitiría ahondar en las miserias metodológicas de las publicaciones, que no resistirían una evaluación por pares en ninguna revista académica: se crean categorías conceptualmente débiles, sin base científica, con la finalidad de retorcer los datos hasta hacer que cuadren con la narrativa del Gobierno; se redefinen términos para magnificar y amplificar las conclusiones de los informes en la misma línea; se mezclan bases estadísticas que miden universos distintos; se juntan tenedores públicos y privados; se omiten las series temporales, públicas, por cierto, que contradicen la tesis que guía las publicaciones; y se saca de la ecuación cualquier cuestión relativa a la evolución de la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario, al impacto de la regulación de los alquileres, al efecto de la legislación hipotecaria o a las variaciones en el poder adquisitivo de los ciudadanos. Vamos, toda una chapuza con rúbrica ministerial y logo adjunto del CSIC.
Aliños gubernamentales al margen, sendas publicaciones muestran una moderada tendencia a la concentración de la propiedad que ha de preocupar a un conservador: suben los españoles sin propiedad, bajan de igual forma los que tienen una sola vivienda y se multiplican las personas físicas o jurídicas multipropietarias. Es decir: cada vez hay menos familias libres, autónomas y dueñas de su destino y cada vez hay más jóvenes y no tan jóvenes, trabajadores, estudiantes o empleados que no pueden planificar su vida, no pueden ahorrar, no pueden disfrutar de estabilidad residencial y son muy sensibles a vaivenes económicos y políticos.
Concentración de la propiedad
Esa es la foto de la realidad. Ahora bien: la creciente concentración de la propiedad no es la causa de la crisis de vivienda que sufre España, tal y como aducen los autores de los informes. Es la consecuencia. La consecuencia de haber aplicado, de hecho, las recetas económicas defendidas por el propio Gobierno. Vamos por partes: ¿cómo se llega al escenario en el que las familias cada vez compran menos y los grandes tenedores cada vez más?
En primer lugar, porque los salarios no alcanzan. Los sueldos reales en España llevan congelados 30 años. Y, mientras, ha subido todo: la vivienda, el coche, llenar la nevera, la ropa, cenar fuera de casa, las clases extraescolares, cambiar la lavadora. También ha subido la presión fiscal. El producto de todo ello es una reducción severa y transversal de poder adquisitivo que ha castigado especialmente a los jóvenes y a las rentas medias y bajas.
En segundo lugar, porque los precios de los pisos no han parado de subir, claro. ¿Por magia negra? ¿Por mala suerte? No. No hay ningún enigma insondable detrás. Es el resultado del desajuste bestial entre pisos disponibles y gente buscando piso. Ese desajuste es artificial. Es una opción política.
Recaudación y demanda
¿Por qué hay escasez artificial? Por los bloqueos sobre la producción de vivienda. Procesos lentísimos, plazos eternos, burocracia, licencias, informes, impuestos. No es ágil. Y si no es ágil es costoso. El año pasado se produjeron únicamente 90.000 casas en toda España. ¿Por qué más hay escasez artificial? Por el abandono de las políticas de vivienda protegida. En Europa se invierte cinco veces más por habitante en vivienda social que en España. Las casas que aquí prometen los políticos solo existen en las diapositivas de Powerpoint de sus asesores. En ningún sitio más. El 2024 se entregaron menos viviendas protegidas en España (14.000) que denuncias se presentaron por usurpación o allanamientos (16.000). En los sesenta se hacían más de 200.000. Y en los ochenta más de 100.000. ¿Falta dinero? Tenemos récord de recaudación. Más de 52.000 millones de euros recaudaron las Administraciones Públicas el año pasado en impuestos a la vivienda. 52.000 millones. El presupuesto del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana fueron 4.000 millones.
¿Por qué hay un exceso de demanda? Pura demografía. En España se constituyen cada año el triple de hogares de los que se producen. El triple. Y eso que la mayor parte de la población en edad de emanciparse no computa porque sigue viviendo en casa de sus padres. Desde hace seis años España ha acumulado un gap de 700.000 hogares.
Las razones, dejando a un lado nuevos hábitos culturales, modelos de vida, solterías y divorcios, son bien sencillas de entender. Por un lado, concentración de las oportunidades profesionales en cuatro o cinco grandes ciudades, fruto de políticas conscientes en favor de la deslocalización de la producción agrícola e industrial, que han llevado a un vaciamiento acelerado de la España interior. Por otro, y sobre todo, la inmigración masiva, que es el gran elefante en la habitación. En España han entrado 2 millones y medio de personas entre 2023 y 2024. Más que Italia, Francia, Bélgica, Holanda y Dinamarca juntas. Esa gente busca viviendas y presiona los precios. Lógico. No por ser inmigrantes. Por ser demandantes.
En ese desajuste está la raíz de la subida drástica de precios. No hay más chicha. Mucha gente, poca producción. Y la escasa que hay no va dirigida a las necesidades sociales. Ese desajuste, por cierto, es la precondición para poder especular. Y en España hay incentivos muy fuertes para no corregirlo. Pese a todo lo que se habla y se debate sobre el problema de la vivienda hay muchos que no necesitan una solución. Que están cómodos así.
La izquierda decrecentista
Por el lado de la oferta, está cómoda la izquierda decrecentista, enemiga de todo lo que tenga que ver con construir, rehabilitar o aumentar alturas. Aunque la consecuencia sea que muchos de sus compatriotas vivan hacinados con desconocidos. También lo está una parte de la población que ya tiene la casa o las casas pagadas y que ven cómo sus activos suben de valor. Los altos precios tienen sus ganadores. Y esos ganadores son demográfica y electoralmente decisivos para el bipartidismo. Ellos serán los encargados, además, de paliar familiarmente las consecuencias desagradables de la falta de vivienda, teniendo a los hijos hasta los 40 en casa, ayudando con el pago del alquiler o, en el caso de los más afortunados, con parte de la entrada. Sin esas estrategias de socorro familiar la emergencia habitacional sería más pavorosa si cabe. La escalera de la prosperidad que ha destruido la política la recomponen o la remiendan, parcialmente, las familias.
El exceso de demanda también es intocable para muchos. Para algunos la razón es simbólica: son devotos del mito multicultural. Para otros, más material. Y es que la inmigración es un negocio redondo para quienes manejan el cotarro: sueldos más bajos, nuevos votantes, alquileres más altos, pueblos más fáciles de domesticar, etc. La negativa a aumentar la oferta y el rechazo a reducir la demanda extranjera conducen a un callejón sin salida en el que los precios suben sin parar. Recordemos: es una opción política. Y así llegamos al tercer elemento a tener en cuenta. Cuando los sueldos no alcanzan y los precios se disparan la única posibilidad para favorecer el acceso popular a la compra de vivienda es la financiación.
Sin embargo, la salida de la crisis de 2008 se hizo, en parte, endureciendo los requisitos para obtener una hipoteca. Las regulaciones de 2013 y 2019 se cargaron, de facto, la garantía hipotecaria y los bancos tomaron nota. Empezaron a exigir más solvencia, más antigüedad laboral o mejores sueldos al tiempo que prestaban menos y en peores condiciones. Es decir: empezaron a filtrar. Y millones se quedaron fuera de ese filtro.
Fundamento moral
Los que podían superarlo tenían que lidiar con otro obstáculo de entidad: los impuestos a la compra. España es el tercer país de la OCDE con impuestos mas altos a la adquisición de vivienda. Los dos que nos superan casi doblan nuestro salario medio. Estos impuestos, a un bien de primera necesidad, se convierten en una muralla imposible de salvar para cada vez más familias. ¿Cuál es el fundamento moral de esta fiscalidad que dificulta que la gente normal y corriente acceda a la propiedad? En su día había fórmulas para aliviar esa presión, como la deducción por inversión en vivienda habitual, pero hace ya más de una década Mariano Rajoy terminó con ella entre el aplauso de la izquierda a la izquierda del PSOE.
El cierre del grifo financiador y el ajuste fiscal terminó de expulsar del mercado de compra a segmentos sociales no necesariamente humildes o desfavorecidos. Era la mayoría social menor de 40 años la que estaba siendo enviada al alquiler forzoso con la promesa de ser dueños el día que murieran sus padres. Hoy esa franja de edad ya supera la media europea de personas viviendo en régimen de alquiler. Le cuentas a un sueco, un alemán o un austríaco en el año 2000 que esto sería así solo dos décadas después y no lo creería. Jamás.
Y, claro, las casas que antes compraban familias de clase media, trabajadoras y jóvenes desde hace 15 años las adquieren personas físicas y jurídicas que ya tienen muchas propiedades, que no dependen de los salarios de España (fondos, compradores extranjeros no residentes), que tienen facilidades de crédito o que incluso no requieren financiación. No es la causa. Es el final del camino.
Precio de alquileres
Pero aún hay más. Al haber enviado a tanta gente al alquiler perpetuo, muchas personas viven ahora en casas que no son de su propiedad. Ha sido tal el shock de demanda en un contexto de oferta limitada que se ha generado un alza de precios en los alquileres con rentas que doblan o triplican las de 2014. En consecuencia, la regulación del mercado se ha convertido en el principal caballo de batalla de la izquierda. Pero las supuestas curas solo han empeorado la enfermedad. Las distintas legislaciones (decreto 11/2020 y sus prórrogas, topes a la actualización de rentas, controles de precios, extensión forzosa de los contratos, dificultades para recuperar posesión o garantizar cobro, cambios normativos a mitad de partido…) han generado inseguridad jurídica y desconfianza. La prueba: en seis años ha volado más de la mitad de la oferta. Más de la mitad. Es una auténtica barbaridad. Es el fruto de la arbitrariedad y el desconocimiento: no hay un solo lugar del mundo donde políticas parecidas no llevaran a un desplome de la oferta. Ni uno.
Muchos de los que sacaron su vivienda la pusieron en otros usos no residenciales (temporada, turístico) o la dejaron vacía. Pero muchos la vendieron. Un pequeño propietario no tiene el tiempo, la información, los recursos económicos o jurídicos para lidiar con estas arbitrariedades. Tampoco las ganas. La venden y listo. ¿Quién sí puede? Los que ya tienen muchas casas. Los que se dedican a ello profesionalmente. Para ellos un cambio contractual arbitrario o un impago es una casilla más en un Excel. Así que las casas que va vendiendo la antigua clase media se van concentrando moderadamente en las manos de empresas, extranjeros de alto poder adquisitivo y particulares nacionales que están haciendo el agosto con la normativa de la izquierda. Las políticas de alquileres supuestamente diseñadas para castigar a los grandes terminan expulsando al pequeño y dejando más espacio al grande, que gana cuota de mercado y capacidad real para fijar precios gracias a una izquierda que hace todo lo que estos grandes necesitan: bloquear la producción de vivienda nueva, llenar el país de demandantes y llevar al pequeño tenedor a venderles sus propiedades.
Los jóvenes españoles
Y aquí, al final del camino, es el momento en el que la concentración de la propiedad derivada de todo lo anterior se convierte en una causa más. Pero solo aquí. Porque una vez que hay actores muy capitalizados es evidente que compran más rápido, soportan tipos más altos, aguantan mucho mejor los impuestos que Paula y Marc, se resienten mucho menos por la sobrecarga regulatoria y acaban elevando la competencia por los activos y los precios. En ese contexto, con empresas y extranjeros ricos adquiriendo cada vez más propiedades (1 de cada 5 compradores son extranjeros), el comprador marginal compra cada vez más alto y eso saca de la ecuación a los jóvenes españoles, incluso los de clase media con ingresos apreciables, también a las familias más ahorradoras y, por supuesto, a todos los que tienen ingresos medios-bajos o bajos.
La sobresaturación del alquiler entonces lleva a lo que hoy vemos en España, al hacinamiento, a compartir piso, a meter a una familia en una habitación y a otra en la de al lado, al chabolismo vertical. Esa estrategia, la del subarriendo, el realquilado y el hacinamiento, es la única vía para poder lidiar con unos precios inmanejables. Y es la que vemos precisamente en los lugares donde más ha crecido la inmigración, donde los pisos de 70m2 y tres habitaciones que antes costaban 600 ahora se alquilan por 1800, con el consiguiente ajuste de m2 por individuo/familia.
En esa tesitura, con el grueso de la población de menos de 40 años con el acceso vetado a la propiedad, con los perfiles de ingresos medios o bajos excluidos también de la misma y con un aluvión migratorio directo al inquilinato por habitaciones, es evidente que hay un negocio tremendo en el alquiler. Y lo hay porque los precios nunca bajan, porque los políticos no quieren domesticar la demanda, cerrar fronteras, hacer VPO, permitir construir o dotar de seguridad jurídica al mercado de alquiler. Un negocio tremendo al que se apuntan los únicos que pueden jugar al juego. Los que pueden comprar para hacer negocio. Los que ya tenían aquí o los que tenían fuera. Los que pueden pagar un sobreprecio sin que les tiemble el pulso porque esperan (y tienen garantizados) pingües beneficios. Los que ayudan a que se caliente el mercado y desplazan a la clase media nacional. Que a su vez va a desplazando a otros, claro. Es decir: los beneficiarios directos de la política de vivienda e inmigración de este país en las últimas décadas. La política de vivienda e inmigración que defienden los autores de los informes y el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 que los arropa.
La inmigración masiva
Una política que parece explícitamente diseñada para conducir a la concentración de la propiedad y a la desposesión de jóvenes, trabajadores y clase media. Lo curioso, a estas alturas, es que la izquierda se queje de los frutos directos de sus propias políticas y que juegue a confundir el dedo y la luna, las causas y las consecuencias. Y es que el coctel de inmigración masiva, fin de las oportunidades en medio país, negativa a construir, controles de precios, regulación ineficaz de alquileres, abandono de la VPO y destrucción del crédito popular, es decir, todo aquello que la izquierda ha impuesto culturalmente estas décadas, ha generado la tormenta perfecta para que las clases populares y medias sean desposeídas y los grandes tengan cada vez más poder.
Tal vez sin quererlo, o no, porque a estas alturas de la película todos nos vamos conociendo, la izquierda en el Gobierno se ha convertido en la compañía aseguradora de las ganancias de fondos, empresas y grandes particulares y en la verduga de la propiedad popular y extendida que anhela un conservador. Y es que un conservador sabe mejor que nadie que la verdadera justicia social es que una familia de barrio pueda ser propietaria. Que una casa se convierta en un hogar. Que se acaben los tumbos y se conquiste la tranquilidad, la estabilidad y el arraigo.