Una de las formas de maltrato tipificadas en el Código Penal es el acoso inmobiliario, concretamente en el artículo 173/1: “el que infringiera a otra persona un trato degradante, menoscabando gravemente su integridad moral, será castigado con pena de seis meses a dos años.
“se impondrá también la misma pena, al que de forma reiterada lleve a cabo actos hostiles y humillantes que, sin llegar a constituir trato degradante, tenga por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda”
El precepto se refiere a cualquier conducta que “menoscabe o impida” “el legítimo disfrute de la vivienda”, como pueden ser, presiones, coacciones, amenazas, ruidos a horas intempestivas o con una frecuencia incompatible con la salud; impedir el uso de espacios o servicios como el ascensor, la escalera principal, patios o terrazas de uso común.
Otras conductas de acoso inmobiliario son las obras de carácter ornamental no necesarias, pero que devengan derramas cuantiosas que nunca se terminan de pagar, además de las incomodidades propias de este tipo de situaciones.
El mercado inmobiliario evoluciona desde hace años en lo que respecta a precios, constantemente al alza, sobre todo en las grandes áreas urbanas, paralelamente la oferta del alquiler residencial experimenta una reducción en favor de la consolidación de los de corta duración como el turístico.
La previsión de los expertos, es el incremento del precio de la vivienda tanto en compraventa como alquiler, debido a varios factores que, no nos corresponde analizar. El ritmo de construcción no es suficiente para satisfacer la demanda, con el resultado de una escasez de oferta que encarece aceleradamente el valor de los inmuebles disponibles.
Los contratos de arrendamiento residencial de larga duración y de renta antigua con precio muy inferior al del mercado actual, son un obstáculo para el arrendador que busca lucrarse con los inmuebles de su propiedad.
La única solución para desalojar a esos arrendatarios es ejercer sobre los mismos un hostigamiento, a fin de que, abandonen voluntariamente la vivienda.
El perfil del arrendatario que sufre acoso inmobiliario, es una persona mayor que lleva residiendo en el inmueble muchos años, en algunos casos durante generaciones habiéndose sucedido el régimen de subrogaciones prescritas por la antigua legislación. Su nivel socioeconómico es medio o bajo, beneficiario de una prestación por jubilación, viudedad etcétera. En definitiva en una situación de vulnerabilidad.
El propietario arrendador puede ser una persona física o jurídica, si seguimos ciertos criterios ideológicos nos dirán que un gran tenedor, pero la realidad nos demuestra que no siempre es así. Es frecuente la cesión de la administración a entidades especializadas expertas en acciones de acoso y derribo. El arrendador conocido y localizado desaparece, y los arrendatarios tienen que entenderse con una estructura nueva, desconocida y complicada que les causa desamparo e indefensión ante esas conductas.
Un supuesto a tener en cuenta especialmente, es el desalojo alegando la necesidad de obras de rehabilitación, siendo comunicadas por correo electrónico, burofax o un simple escrito, cuando lo pertinente es que, esa notificación sea acompañada del justificante de la existencia de las deficiencias, la imperiosa necesidad de acometer tales obras, y por supuesto la exigencia de la salida de los arrendatarios. Dichos extremos han de ser acreditados por el dictamen técnico oportuno, firmado por arquitecto, siendo posible responder con otro contradictorio.
Además, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en su Disposición Adicional Octava, regula el llamado Derecho de Retorno, en los siguientes términos: “Cuando en las actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatorias exigidas por el planeamiento urbanístico, fuera necesario proceder a la demolición total o a la rehabilitación integral con conservación de fachada o de estructura de un edificio, en el que existan viviendas urbanas arrendadas sea cualquiera la fecha del arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a que el arrendador de la citada finca le proporcione una nueva vivienda de una superficie no inferior al 50 por 100 de la anterior, siempre que tenga al menos 90 metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha superficie, de características análogas a aquélla y que esté ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado”
El alcance y significado del precepto a los efectos del asunto que nos ocupa, es el siguiente, en el supuesto de imperiosa necesidad de obras de rehabilitación de estructura del edificio, justificadas por el pertinente informa técnico, si para subsanar las deficiencias es inevitable proceder al desalojo del inmueble, el arrendador tiene la obligación de facilitar a sus arrendatarios, una vivienda de condiciones similares, sufragando a sus expensas los gastos de traslado, transporte, y depósito de muebles y enseres, garantizando por escrito el regreso a la vivienda una vez finalizadas las obras de rehabilitación.
La pregunta inevitable es que hacer al recibo de una notificación en el sentido que reflejamos en los párrafos anteriores. Lo esencial es mantener la calma y actuar con prudencia y templanza.
Nunca se hará caso omiso, al contrario es esencial valorar el alcance de esa comunicación, y disponernos a defender nuestros derechos. Lo más adecuado es acudir a un profesional experto que analice la situación, aconsejando y acompañando en las gestiones y trámites a realizar, tanto en la vía civil como penal, sin desechar los acuerdos que sin duda, son más rápidos y beneficiosos.
Las conductas de hostigamiento pueden constituir un delito de coacciones o amenazas, siendo las opciones la denuncia o la querella. Lo aconsejable es querellarse, porque el querellante es parte en el procedimiento y como tal está legitimado a formular alegaciones, a la proposición de la práctica de los medios de prueba pertinentes a su derecho, siendo notificado de todos los trámites.
El denunciante no es parte en el procedimiento, arriesgándose al archivo de las actuaciones.
Tenemos que ser conscientes de nuestros Derechos, y de que existen disposiciones legales que los amparan, y de las que nos podemos valer para defendernos.
En la mayoría de los casos en los que se produce una situación de desamparo, es porque la ley no se ha aplicado, no porque no exista. No caigamos en esa consideración errónea que, aducen algunos con el objeto de hacer creer que, nuestro Ordenamiento Jurídico es cuando menos ineficaz o inexistente, persiguiendo el fin de imponer otro adecuado a sus intereses espurios.
